সুপ্রিম কোর্টের বড় রায়, ডেভেলপারের গাফিলতির জরিমানা দিতে হবে না ক্রেতাদের

আবাসন প্রকল্প তৈরি করতে গিয়ে ডেভেলপারের ব্যর্থতা বা দেরির দায় শেষ পর্যন্ত বাড়ির ক্রেতা কিংবা নতুন রেজোলিউশন আবেদনকারীর উপর চাপানো যাবে না। এমনই গুরুত্বপূর্ণ নির্দেশ দিয়েছে সুপ্রিম কোর্ট। আদালত জানিয়েছে, কোনও প্রকল্পের আগের ডেভেলপারের গাফিলতির কারণে যে বিলম্ব হয়েছে, তার জন্য পরবর্তী সময়ে প্রকল্প শেষ করার দায়িত্ব নেওয়া ক্রেতা বা নতুন সংস্থাকে জরিমানা দিতে বাধ্য করা যায় না।

৩ সেপ্টেম্বর, ২০২৬ এই রায় দিয়েছে বিচারপতি জে বি পারদিওয়ালা এবং বিচারপতি কে বিনোদ চন্দ্রনের বেঞ্চ। মামলাটি নয়ডার দুটি আবাসন প্রকল্পকে কেন্দ্র করে—সেক্টর ১০০-এর ‘লোটাস বুলেভার্ড’ এবং সেক্টর ১১০-এর ‘লোটাস পানাচে’। দুটি প্রকল্পই তৈরি করছিল Granite Gate Properties Private Limited।

প্রকল্প তৈরির জন্য New Okhla Industrial Development Authority বা NOIDA-র কাছ থেকে চিরস্থায়ী লিজে জমি নিয়েছিল সংস্থাটি। কিন্তু পরবর্তীতে সংস্থাটি আর্থিক সংকটে পড়ে এবং কর্পোরেট ইনসলভেন্সি রেজোলিউশন প্রসিডিউর বা CIRP-এর আওতায় চলে যায়। অর্থাৎ, সংস্থাটিকে Corporate Debtor হিসেবে ঘোষণা করা হয়।

এরপর গঠিত হয় Committee of Creditors বা CoC। এই কমিটিতে মূলত প্রকল্পের বাড়ির ক্রেতারাই ছিলেন। পরিস্থিতি সামাল দিতে SMV Agencies Private Limited একটি রেজোলিউশন প্ল্যান জমা দেয় এবং সেটি অনুমোদিত হয়।

কিন্তু এখানেই তৈরি হয় নতুন সমস্যা। প্রশ্ন ওঠে, প্রকল্পের নির্মাণ নির্ধারিত সময়ে শেষ না হওয়ায় NOIDA যে ‘Time Extension Charges’ বা সময় বাড়ানোর জন্য অতিরিক্ত টাকা দাবি করছে, সেটি কি CIRP-এর খরচ হিসেবে ধরা হবে?

NOIDA-র বক্তব্য ছিল, প্রকল্পের কাজ চালিয়ে যেতে হলে এই টাকা দেওয়া প্রয়োজন। অন্যদিকে বাড়ির ক্রেতাদের যুক্তি ছিল, নির্মাণে দেরি তাদের কারণে হয়নি। আসল ডেভেলপারই সময়মতো প্রকল্প শেষ করতে পারেনি। ফলে সেই ব্যর্থতার জরিমানা কেন তাঁদের দিতে হবে?

সুপ্রিম কোর্টও এই যুক্তিকে গুরুত্ব দিয়েছে। আদালত লক্ষ্য করে, প্রকল্প দুটি ২০১৬ সালের মধ্যে শেষ হওয়ার কথা ছিল। কিন্তু প্রায় এক দশক পেরিয়ে গেলেও বহু ক্রেতা তাঁদের বাড়ির অপেক্ষায় ছিলেন। শুধু তাই নয়, ইনসলভেন্সি প্রক্রিয়ার মধ্যেও প্রকল্পের কাজ যাতে এগিয়ে চলে, তার জন্য বাড়ির ক্রেতারা নিজেদের অর্থ ও সম্পদ একত্র করেছিলেন।

আদালত আরও বলেছে, বিলম্বের জন্য জরিমানার উদ্দেশ্য সাধারণত সংশ্লিষ্ট ডেভেলপারকে সময়মতো কাজ শেষ করতে বাধ্য করা এবং ভবিষ্যতে এমন গাফিলতি ঠেকানো। কিন্তু এই মামলায় পরিস্থিতি সম্পূর্ণ আলাদা। যে ডেভেলপার প্রকল্পে দেরি করেছিলেন, তিনি আর প্রকল্পটির নিয়ন্ত্রণে নেই। বরং বাড়ির ক্রেতা এবং সফল রেজোলিউশন আবেদনকারী প্রকল্পটি শেষ করার চেষ্টা করছেন।

এই পরিস্থিতিতে তাঁদের উপর আগের ডেভেলপারের ব্যর্থতার বোঝা চাপানো যুক্তিসঙ্গত নয় বলে মনে করেছে শীর্ষ আদালত।

আদালতের পর্যবেক্ষণ, “It is only proper that NOIDA waives the penalty charges.” অর্থাৎ, এই বিশেষ পরিস্থিতিতে NOIDA-র উচিত জরিমানার টাকা মকুব করা।

ফলে সুপ্রিম কোর্ট NOIDA-র সময় বাড়ানোর জন্য নেওয়া চার্জকে CIRP-এর খরচ হিসেবে গণ্য করার নির্দেশও বাতিল করে দিয়েছে। পাশাপাশি তিন বছর পেরিয়ে দশ বছর পর্যন্ত সময় বাড়ানোর জন্য NOIDA যে চার্জ দাবি করেছিল, সেটিও আদালত গ্রহণ করেনি।

অর্থাৎ, পুরনো ডেভেলপারের ভুলের কারণে তৈরি হওয়া বিলম্বের আর্থিক বোঝা নতুন করে প্রকল্প শেষ করতে এগিয়ে আসা বাড়ির ক্রেতা এবং সফল রেজোলিউশন আবেদনকারীর উপর চাপানো যাবে না—এই নীতিই এই মামলায় স্পষ্ট করেছে সুপ্রিম কোর্ট।

এই মামলায় Civil Appeal No. 3132 of 2026 মঞ্জুর করা হয়েছে। অন্যদিকে NOIDA-র দায়ের করা Civil Appeal No. 4207 of 2026 খারিজ করে দিয়েছে আদালত।

কেস টাইটেল

Granite Gate Properties Private Limited-এর আবাসন প্রকল্প সংক্রান্ত মামলা — Civil Appeal Nos. 3132 of 2026 ও 4207 of 2026